Klart: Castellum köper Norrporten

Castellum köper Norrporten med fastigheter värda 26 miljarder. Man betalar 10,4 miljarder kronor kontant och med 23,4 miljoner aktier i Castellum. Det motsvarar totalt 13,4 miljarder för aktierna i Norrporten. Säljarna, Andra AP-fonden och Sjätte AP-fonden, erhåller dock totalt cirka 14 miljarder genom att en utdelning om 464 miljoner kronor betalas ut före Castellums tillträdesdag.

I syfte att finansiera kontantdelen av förvärvet har Castellums styrelse beslutat om en fullt garanterad nyemission av aktier, villkorat av extra bolagsstämmas godkännande, med företrädesrätt för Castellums aktieägare. Nyemissionen ger 6,5 miljarder och resterande 3,9 miljarder av den kontanta likviden täcks genom banklån där Castellum utnyttjar redan beviljade kreditfaciliteter.

– Förvärvet av Norrporten är ett kraftfullt steg framåt i Castellums långsiktiga tillväxtstrategi. Norrporten har ett attraktivt fastighetsbestånd som kompletterar Castellums befintliga bestånd på tillväxtorter runtom i Sverige och Danmark, och som adderar fastigheter på ett antal nya orter där Castellum inte redan är närvarande, säger Henrik Saxborn.

Pangea Property Partners och Carnegie Investment Bank är finansiella rådgivare och Gernandt & Danielsson Advokatbyrå är legal rådgivare till Castellum i samband med transaktionen.

Rothschild har agerat finansiell huvudrådgivare till AP2, AP6 och Norrporten, som även har haft Goldman Sachs International och Nordea som finansiella rådgivare. Vinge har agerat juridisk rådgivare.

Genom affären ökar Castellums fastighetsvärde till totalt 71 miljarder.

”Kung” Henrik växlade tempo

Henrik Saxborn intog VD-stolen i Castellum den 21 mars 2013 efter att fyra månader tidigare i Fastighetsvärlden utpekats som storfavorit av tre ledande investerare i tre andra bolag med bas i Göteborg. Bolagets bestånd var då värt 22 miljarder kronor, nu är det alltså värt 71 miljarder kronor. Saxborn hade då jobbat vid Castellum sedan 2006 när han rekryterades från Niam.

Castellum har under de tidigare VD:arna Håkan Hellström, Lars-Erik Jansson och Thomas Alexandersson i första hand ”malt på” med mindre affärer. Men Saxborn har sedan han tog över spakarna lagt i ”Niam-växeln” och inte duckat för de allra största affärerna.

Han har tagit beslut kring en handfull stora affärer, plus några som bolaget misslyckats med att förvärva. Enligt uppgift till Fastighetsvärlden bjöd Castellum högt för att förvärva Globenfastigheterna januari 2014 men fick se sig brädade av Klövern som förvärvade för 3,8 miljarder kronor. Tanken var att det beståndet skulle ge bolaget ett mer modernt och innerstadsnära bestånd.

Men Saxborn och kollegorna har tagit ”revansch” därefter och förvärvat tre välkända och moderna fastigheter i huvudstaden, varav två till och med ligger inom tullarna i Stockholm.

• Januari 2015: Från Aberdeen förvärvar bolaget de tullnära fastigheterna Marievik 27 och Marievik 30 för 324 miljoner. Fastigheterna ligger i Marievik/Liljeholmen, nära Hornstull på Södermalm.
• September 2015: Fastigheten Hornsberg 10 på västra Kungsholmen från Index International för 421 miljoner kronor, vilket ger 28.200 kr/kvm. Första köper inom tullarna.
• December 2015: Castellum vinner överraskande den tuffa budkampen om NCC:s nyutvecklade kontorsfastighet Torsplan 2 i Hagastaden. Prislappen landar på 1,6 miljarder kronor. Fastigheten innehåller 23.000 kvm lokaler.

De tre förvärven under 2015, som innebär en tydlig geografisk förflyttning av bolagets bestånd i 08-området summerar 2.345 miljoner kronor.

I november 2015 ”rensade” Saxborn och kollegorna ur en del ”problemfastigheter”, bland annat i Akalla/Kista. Fastpartner förvärvade för 822 miljoner. Vakansgraden i beståndet var 30 procent. I beståndet i Stockholmsområdet har Castellum ett flertal fastigheter som på sikt skulle kunna bli bostadsområden.

Castellum har även intagit Hyllie i Malmö genom att förvärva den nya fastigheten Mässhallen 2, mer känd som xElent, från NCC för 327 miljoner. Affären ägde rum i november 2015. Malmö, och dotterbolaget Briggen, har annars varit ett av Castellums sorgebarn med höga vakanser inom flera segment. I november 2014 sålde bolaget Hansa, med stora butikslokaler, till Areim för 609 miljoner kronor.

I Göteborg har bolaget varit framgångsrikt på uthyrningsfronten och startat flera projekt.

Under Saxborns tid i VD-stolen har Castellum lämnat Växjö och Värnamo. I november 2014 avyttrade bolaget alla 53 fastigheter i de båda orterna till Hemfosa för 2 miljarder kronor.

En ny marknad för Castellum är Norrköping där bolaget via köpet från Heimstaden kom över Henry Ståhls tidigare kommersiella fastigheter. Affären initierades i april 2015 och innehöll fastigheter även i Linköping, Örebro och Solna. Köpeskillingen var 1,9 miljarder kronor. Bolaget köpte då 50 procent av aktierna det förvärvade beståndet och har nyligen blivit helägare. 13 fastigheter i Norrköping ingick i affären.

Nästa stora affär för ”Kung Henrik” lär sannolikt handla om försäljning – troligen har Castellum/Norrporten blivit för stort. Efter att AP Fastigheter förvärvade Vasakronan såldes till exempel nästan omgående ett bestånd om 7 miljarder kronor vidare till Niam. Det finns en handfull liknande snabba följdaffärer som gjorts efter megaaffärer.

Läs ett längre personporträtt på Henrik Saxborn här. Artikeln har rubriken ”Fullt fokus på ökat kassaflöde” (ur magasinet FV Nr 4/2013).

Fastighetsvärlden Idag 2016-04-13

Läs mer om affären:
Lista: 42 största affärerna i Sverige sedan 2003
Norrportens väg till Slaktbänken
Här är de mest kända husen som ingår jätteköpet
Därför säljer AP2 och AP6 – väldigt ovanligt med försäljning